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标题: 地税估算叁个数字最关键 [打印本页]

作者: ace 时间: 2014-2-17 22:30
标题: 地税估算叁个数字最关键
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影响地税的主要因素包括：房屋市场价格、评估比例，和税率叁个数字。（Getty Images）

即便税率保持不变，若是评估比例增加，屋主们拿到手的地税帐单上还会显示出税金大涨。（Getty Images）

佛兰克林曾经说：「在这个世界上只有死亡和税收无可避免。」在美国，只要拥有房屋就逃不脱缴纳地税的义务。除非生活在例如路易斯安那或夏威夷这样的「低税州」内，地税（property tax）是每位屋主的一笔大支出。

去年底移民到美国的李先生一家刚刚在新泽西的平原市（Plainsboro）购买了一栋康斗(Condo)屋，房屋成交价为48万5000元。李先生从地产网站上了解到他需要交付的地税是每年1万1200元，「我知道这个税率很高，但为了孩子上学也就平衡了」。来自税务基金会（Tax Foundation）的调查结果显示，李先生一家所居住的新泽西州是全美地税最昂贵的地区之一，平均税率高达1.89%。而李家小弟将要就读的平原市学区，又是新泽西税率最高的地段，因此他所要付出的地税税率达到2.5%。

给出房屋地址，我们在地产网站或是政府税务机构都能轻易查到一幢住宅的地税金额。但这个税额是如何计算而得的呢？为什麽邻里间房屋状况相同，地税却相差上千元？为什麽有时听得政客承诺税率不变，待拿到帐单时却发现税金大涨？这一切都要从计算地税的几个关键数字开始说起。

地税的增长从理论上说取决於房屋价值的增长和公共开支的增加。政府的公共管理和教育开支不变的情况下，影响地税的主要因素包括：房屋市场价格、评估比例，和税率叁个数字。

市场价格（market value）

地区行政机构对房屋的定价是基於房屋的「公平市场价格（fair market value）」基础之上。公平市场价格的意思是指在没有利益关系的买卖双方都对资产在当前经济和市场中的评估价值有所了解，且自愿的进行资产交换时产生的价格。这一价格是被最广泛接受的资产评估标准。因此，判断公平市场价格的最佳方式为最同类房屋在最近期的真实成交价格。不过同一个房屋并不是每年都会产生交易，有些屋主住上5年10年才再次出售，此期间评估人员是无法取得准确的公平市场价格的。这种情况下，评估员也会使用其他定价方法，例如根据周围相似住宅的交易价格进行估算。

评估比例（assessment ratio）

在美国一些地区，房屋的评估价值（assessed value）等同於房屋的市场价值。但也有很多地区，会将房屋的市场价值乘以一个叫做评估比例（assessment ratio）的系数，再得出实际上使用的评估价值。这个评估比例由地方立法机构通过，每年都会有所变动。即便在同一地区，依据房屋的类型和功能差异，也会有不同的标准。举例来说，如果一栋房屋的被当地评估部门确定的市场价格是100万元，当地此一年公布的评估比例为5%，将两个数字相乘，就可以得出这栋房屋的评估价格为5万元。

税率（tax rate）

将房屋的评估价值乘以当年这一地区生效的税率就能得出具体这一房屋的地税金额。我们常常听到政客拉票时宣称会在任期内抑制或缩减税率的计画，就是指的这一指数。但实际上即便税率保持不变，若是评估比例增加，屋主们拿到手的地税帐单上还会显示出税金大涨。由於地税税率是由地方政府制定，所以全美每一个村、镇的税率都会有所不同。即便是两个相邻的村落，甚至是沿街对望的两栋房屋，由於学校系统的开支差异，地税也会大不相同。总体来说，地税高的地区因为难以吸引到投资客光顾，房价泡沫较少。地税低的地区，由於投资价值相对高，也就容易产生房价泡沫和更多的价格变动

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